從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的角度來看，中國農(nóng)林牧漁產(chǎn)業(yè)門類齊全，可以提供全球最多元的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)類型和農(nóng)產(chǎn)品種類，滿足城鄉(xiāng)居民多樣化的農(nóng)產(chǎn)品需求。從新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的角度來看，觀光農(nóng)業(yè)、體驗農(nóng)業(yè)、功能農(nóng)業(yè)等各類新興業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，豐富了中國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的類型類別。產(chǎn)業(yè)形態(tài)的多元化發(fā)展孕育了中國農(nóng)業(yè)深厚的潛在競爭力，新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的興起進一步拓展了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的邊界，為農(nóng)民提供了更多的就業(yè)機會和廣闊的增收空間。今天咱們來看鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展3個關(guān)鍵點。

1. 土地

現(xiàn)在，所有的鄉(xiāng)村振興投資項目都是基于土地的研究和土地的應用價值。就鄉(xiāng)村集體土地來講，目前，國家政策法規(guī)以及應用的方式方法都是全新的理念。

（1）農(nóng)村開發(fā)項目用地合法合規(guī)是基礎(chǔ)。

不少項目因為違反法規(guī)，造成產(chǎn)權(quán)不清晰、資產(chǎn)隸屬關(guān)系不清晰，結(jié)果導致投資項目失敗。

（2）價值大小要分清。

首先，看集體建設(shè)用地分類：第一是村集體的經(jīng)營性建設(shè)用地；第二是宅基地；第三是村集體服務業(yè)用地。

服務業(yè)用地：

無商業(yè)價值，沒有資產(chǎn)屬性，沒有投資價值（所以，經(jīng)營性用地和宅基地成為目前使用的基本方向）。

農(nóng)村集體建設(shè)用地：

村集體的經(jīng)營性建設(shè)用地是村集體為了發(fā)展產(chǎn)業(yè)而申請的經(jīng)營性建設(shè)用地。有三類：第一類是過去的村集體企業(yè)、村辦企業(yè)的公共用地；第二類是過去用作養(yǎng)殖場等能夠經(jīng)營的用地；第三類是重新申報的經(jīng)營性建設(shè)用地，其申報渠道是經(jīng)村集體申請，然后通過規(guī)劃，再由縣級人民政府批準后予以使用。

宅基地：

按照國家多年的法規(guī)，宅基地只可以在村集體和村民之間進行買賣和流轉(zhuǎn)、買賣和交易，資產(chǎn)的所有權(quán)、資產(chǎn)的權(quán)益方面受到限制。

（3）獲取流程是關(guān)鍵。

從村集體建設(shè)用地的分類(宅基地、建設(shè)用地)和獲取方式上看，企業(yè)或個人投資一定要通過村民個人、村民代表、村集體和縣級人民政府這幾個程序，實行協(xié)議/實行法律的關(guān)系，才能成為合法有效方式。

近兩年，國家在集體建設(shè)用地方面做了些試驗，方式是只交易企業(yè)，不交易個人，迎合了國家政府針對城市企業(yè)和城市資本下鄉(xiāng)，實行合作開發(fā)、聯(lián)建聯(lián)營的方式。企業(yè)參與可以實行股權(quán)合作、入股、租賃的方式。作為市民或者城市企業(yè)、或者是合法工商注冊企業(yè)經(jīng)營時，對土地入股方式、土地租賃方式或個別地區(qū)實行企業(yè)化運作的集體土地交易方式，一定要采取和村民、村集體進行工商資本注冊的企業(yè)化運作模式，這個才是合法有效的；對于個人的交易租賃要謹慎，有很多地方政府不認可。

對于沒有資產(chǎn)屬性的村集體服務業(yè)用地，比如，村委會、辦公，包括：醫(yī)療室、圖書室，投資要謹慎。因為它不能應用于商業(yè)，雖然是集體建設(shè)用地，但是它沒有資產(chǎn)屬性，沒有商業(yè)可利用空間和商業(yè)價值，可能投資進去，最后無任何回報。

（4）產(chǎn)業(yè)用地是新興。

除建設(shè)用地外，鄉(xiāng)村振興目前新的論調(diào)，更多的是產(chǎn)業(yè)用地，如一般農(nóng)田、四荒地，需要注意的是四荒地可以用作商業(yè)開發(fā)，但是必須規(guī)劃先行，申報土地。

四荒土地和一般耕地能夠?qū)崿F(xiàn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式，比如，花園、果園、度假房，用作環(huán)境非常好的休閑樂園也是可以的。但是，基本農(nóng)田只能做農(nóng)林產(chǎn)業(yè)的升級。鄉(xiāng)村投資、旅游或健身項目一定是一般農(nóng)地（一般耕地和四荒地）。絕對不可觸碰基本農(nóng)田，包括在基本農(nóng)田上種植花草，目前的法規(guī)都不支持，現(xiàn)在有的省份，如山西省搞出簡易增留的策略，就是相當于將基本農(nóng)田減下來種植花草和果樹，實現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，但這必須經(jīng)政府審批，不能亂用。

2. 資金

（1）責任要分清。

鄉(xiāng)村振興的本質(zhì)是黨和國家的責任，而不是企業(yè)、開發(fā)商的責任，但是現(xiàn)在城市投資、房地產(chǎn)投資，資源類投資方向不多。很多企業(yè)蜂擁而至去投資鄉(xiāng)村，只是起到支撐作用，或者對某一開發(fā)模式實行投資。比如，過去的房地產(chǎn)業(yè)完全靠企業(yè)、商業(yè)開發(fā)。政府拿土地出讓費，土地出讓完成以后，招拍掛下來，開發(fā)商開發(fā)，然后銷售，這種投資路徑非常清晰；但針對集體土地來講，很多地方邊界模糊不清。

（2）要利用國家政策。

按照國務院文件，公共配套和公共服務等都屬于政府責任，而企業(yè)的責任屬于商業(yè)投資項目，一定要把政府的責任和政府的政策用好。現(xiàn)在，國家申報的，如田園綜合體項目、美麗鄉(xiāng)村項目等都是有國家補貼政策和資金的。目前，至少有將近20項國家政策能夠?qū)由掀髽I(yè)。

如國家國防教育基地、體育旅游示范基地、森林康養(yǎng)示范基地、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范基地，農(nóng)業(yè)部的鄉(xiāng)村123產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范基地，包括：農(nóng)業(yè)部無公害綠色有機/農(nóng)產(chǎn)品地理標志特色農(nóng)產(chǎn)品示范基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地、科技農(nóng)業(yè)示范基地、農(nóng)民市民創(chuàng)業(yè)示范基地和田園綜合體的三位一體基地。還有美麗鄉(xiāng)村、生態(tài)旅游示范項目、傳統(tǒng)古村落保護與開發(fā)應用示范項目，包括：非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承人和傳承基地，國家與科技行業(yè)科技成果應用轉(zhuǎn)化示范基地等都是國家政策和行業(yè)扶持項目。國家和行業(yè)政策應用十分重要，都是向相關(guān)政府部門進行申請。

所以，在投資開發(fā)過程中，根據(jù)規(guī)模大小要做好區(qū)分，把公共配套和公共服務實現(xiàn)分解，保證投資過程中能夠真正把事情做起來。反觀全國發(fā)展得好的鄉(xiāng)村振興發(fā)展項目，都是政府責任和企業(yè)商業(yè)發(fā)展責任并重。

除此之外，國家最近對基礎(chǔ)配套和公共服務方面的扶持政策、地方政府的財政資金也是鄉(xiāng)村振興發(fā)展的重要合作伙伴。各地市的政府官員、黨政領(lǐng)導必須認真充分利用好財政資金。

所以，無論是政府官員、企業(yè)投資，一定要在鄉(xiāng)村發(fā)展的高度承擔各自的責任。這些年，鄉(xiāng)村旅游發(fā)展、美麗鄉(xiāng)村發(fā)展使眾多企業(yè)投資失利，都是因為沒有分清政府和企業(yè)的應有責任，所以，“政府+企業(yè)+村集體”的經(jīng)營模式，才是國家真正的規(guī)范和政策。

3. 收益

消費最核心的價值，從政府、農(nóng)村集體、村民和企業(yè)來講，有一個關(guān)鍵的字——“錢”，政府有財政稅收，企業(yè)有商業(yè)回報，農(nóng)民有奔小康的利益獲取。收益模式才是關(guān)鍵，如何在有限的土地上、有限的宅基地上、產(chǎn)業(yè)用地亦或建設(shè)用地上創(chuàng)造出更多財富，實現(xiàn)收益分紅，才是關(guān)鍵點。到底如何做才能實現(xiàn)現(xiàn)存的資產(chǎn)增值、增效能、更多創(chuàng)收呢?

（1）資產(chǎn)型收益

利用閑置的宅基地。按照國家、中央要求，實行長短租公寓，精品民宿長短租公寓的方式激活閑置資產(chǎn)、閑置宅基地。目前，國家已把政策放開，可以實現(xiàn)共享共建、實現(xiàn)聯(lián)營。有些地方實行與企業(yè)交易，但不允許個人交易，這種情況下個人可以和企業(yè)交易，對將來宅基地通過使用權(quán)的模式確定了三權(quán)分立，所有權(quán)、承包權(quán)和使用權(quán)的分離，目前，已有法可依，一定要遵守法規(guī)。

（2）基本農(nóng)田經(jīng)營收益

利用一般農(nóng)田和四荒地實行產(chǎn)業(yè)化升級和轉(zhuǎn)型，實行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營收益，實現(xiàn)村集體用地和企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。需要注意，村集體進行建設(shè)的一般規(guī)模都不大，就是旅游發(fā)展比較好的地方只有幾十畝土地，規(guī)模一般不會太大。大家一定要注意不要大規(guī)模開發(fā)，因為，這種項目本身就是為了享受和保護好環(huán)境。

（3）針對特殊人群實行生活方式再造收益

目前，國家在進行兩種村落建設(shè)，一種是古村落保護和應用開發(fā)利用，歷史進行生活方式和人民故事的傳承，對村落的人文故事進行感悟；歷史人文價值，如，建筑、宗族，其家族、環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢是核心。這是針對城市居民實行的懷舊；另一種雖然不是傳統(tǒng)村落，但是，因為村的區(qū)位優(yōu)勢，包括生活環(huán)境依然健在的鄉(xiāng)村生活方式不變。

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